Os síndicos e moradores de condomínios têm uma novidade que invadiu os prédios residenciais, e tudo indica que essa chegou para ficar. É o aluguel de curta temporada por meio de plataformas online, como o Airbnb, um serviço relativamente novo e que deve ser tratado com muito cuidado. Paulo Marques, síndico profissional da Syndic, analisa o caso e ressalta que cada condômino que for usar a plataforma deve informar o síndico: “É necessário conhecer o funcionamento do serviço e as leis que se aplicam, para uma tomada de decisão baseada na coerência e, sobretudo, na legalidade que, também é aplicada ao condomínio”.
A plataforma digital de aluguel
O Airbnb chegou ao Brasil em 2012 sendo utilizado nas regiões litorâneas ou próximas a locais turísticos, atualmente o serviço se estende às cidades. De acordo com estudo da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), as hospedagens pelo aplicativo movimentaram cerca de US$ 40 milhões apenas na cidade de São Paulo, em 2016. O número expressivo indica que a plataforma é uma iniciativa tentadora para pessoas que a utilizam para complementar a renda.
A plataforma funciona por meio de um cadastro do imóvel, ou apenas de um quarto, no site. O proprietário do imóvel adiciona informações sobre as regras da acomodação, o valor do aluguel, fotografias, etc. O usuário interessado naquela hospedagem faz a reserva e, por outro lado o ofertante deve aceitá-la. Na sequência o inquilino faz o agendamento e o pagamento da hospedagem no portal. O aplicativo retém uma taxa administrativa e o saldo é do proprietário.
O que diz a lei sobre o serviço
A plataforma é regulada pela Lei 11.771/2008 que trata de hospedagens para turismo, porém são regras que se aplicam a estabelecimentos comerciais, enquanto que as locações residenciais são regidas pela Lei 8.245/1991 que prevê a locação por temporada e por período de até 90 dias. A dúvida que permanece para síndicos e moradores é quanto à legalidade desse tipo de serviço e, infelizmente, não há uma resposta simples ou correta. Há uma linha tênue separando o direito de uso da propriedade privada e o interesse coletivo de quem mora em condomínio, o que pode levar a decisão à área judicial para permitir ou não esse tipo de locação.
Como o síndico atua entre as duas pontas
A regra existente na maioria das convenções dos condomínios residenciais é que a área privativa não pode ser explorada comercialmente, porém não impede o proprietário de alugar o imóvel. “O bom-senso entre as partes é o que melhor se aplica às relações para evitar conflitos”, salienta Paulo Marques e “o que funciona é a correta orientação e não a proibição”. O aconselhamento aos condôminos sobre a novidade Airbnb e o que o uso da plataforma não interfira nos direitos de todos, que as normas convencionadas e a existência de pessoas desconhecidas no prédio, o uso dos espaços comuns e a segurança do local não sejam afetados.
Dicas para a locação a terceiros
O síndico deve apresentar as plataformas aos condôminos, em assembleia, e promover esclarecimentos entre os participantes sobre as funcionalidades.
Convencionar responsabilidades do locador com locatário quanto a possíveis danos ao bem-comum.
Obrigatoriedade em registrar na portaria as informações pessoais do locatário, data de chegada e saída.
Prever os acessos às áreas comuns do condomínio por pessoas desconhecidas.
O locatário deve acessar o regulamento do condomínio para que seja cumpridor das regras estabelecidas.
As regras do condomínio devem constar no anúncio do imóvel na plataforma.
O locador estará sujeito a advertências e multas quando o locatário descumprir a convenção do condomínio.